Имя

E-mail

Телефон

Сообщение (напишите на какие вопросы Вы бы хотели получить ответы)


+49(0) 1577 5931 123  


+49(0) 700 0100 1821  



katharina.immoconcept



info@immo-de.ru

Подбор. Оформление. Постпродажные услуги

Вся недвижимость в Германии

Вопросы и ответы

Почему выгодны инвестиции в недвижимость Германии?

Покупка недвижимости в Германии обладает неоспоримыми преимуществами по сравнению с другими странами, а именно:
— равноправие иностранцев наряду с немецкими гражданами,
— стабильность и предсказуемость политики, экономики и финансов,
— развитый институт частной собственности и детальное законодательное урегулирование арендных отношений,
— гарантия государством чистоты сделки купли-продажи в лице нотариуса,
— законодательством запрещена продажа недвижимости с долгами,
— доступное кредитование недвижимости: на данный момент (02.2016) ставка до 3,5% годовых,
— стабильная доходность объектов недвижимости.

Существуют ли ограничения на приобретение недвижимости в Германии для иностранцев?

Каких либо ограничений на покупку иностранцами недвижимости в Германии не существует. Не существует также ограничений по количеству приобретаемой недвижимости. Иностранцы могут приобретать как частную, так и коммерческую недвижимость. Недвижимость может приобретаться как частным, так и юридическим лицом. Более того, приобретая жилье, иностранец становится в большинстве случаев владельцем также и земли, на которой оно располагается.

Даёт ли покупка недвижимости в Германии право постоянного проживания в Германии?

Покупка недвижимости в Германии независимо от инвестируемой суммы не является основанием для получения вида на жительство в соответствии с законом «О пребывании иностранцев». Для этого нужны более веские основания, как например, ведение бизнеса. Осуществляемая деятельность должна приносить пользу и прибыль не только владельцу, но и региону: создавать рабочие места или увеличивать налоговую базу или восстанавливать промышленность.  Решение принимается Ведомством по делам иностранцев индивидуально на основании представленных документов и не всегда положительно.

Наличие собственной недвижимости является основанием для визовых льгот, а именно, права на шенгенскую визу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Распределить эти 90 дней можно по своему усмотрению.

Как проходит сделка купли-продажи?

1. Вместе с Вами мы составляем портрет объекта недвижимости.
3. Мы подбираем варианты.
4. Вы осмотриваете выбранные объекты недвижимости.
5. Мы резервируем выбранный Вами объект. Вы подписываете Договор о резервировании.
6. Мы согласовываем дату подписания договора купли-продажи у нотариуса.
7. Вы вносите оплату договорной цены объекта.
8. Вас регистрируют в качестве владельца недвижимости в Поземельной книге.

Как я могу быть уверен в чистоте сделки купли-продажи?

Сделки с недвижимостью в Германии имеют установленную на законадательном уровне процедуру оформления, где учтены все возможные риски. А все действия в процессе заключения сделки купли-продажи контролирует государственный независимый нотариус.

Нотариус в Германии не только удостоверяет договор купли-продажи, но и осуществляет правовое сопровождение сделки, а именно:

— проверяет все документы на объект недвижимости,
— проверяет дееспособность сторон договора,
— проверяет сделку на соответствие закону,
— разъясняет сторонам сделки их права и обязанности,
— поясняет правовые риски,
— предлагает наиболее благоприятную форму сделки,
— составляет проект договора купли-продажи,
— открывает специальный трастовый счет по желанию покупателя для расчетов по сделке, с которого осуществляет оплату покупной цены продавцу, налогов и сборов по сделке от лица покупателя,
— подает документы для внесения регистрационной записи в поземельную книгу,
— получает свидетельство о регистрации права собственности в поземельной книге.

Нотариус в Германии несет также повышенную материальную ответственность перед клиентами в соответствии с § 19 Федерального закона о нотариате Германии (Bundesnotarordnung, BNotO). Таким образом, нотариус отвечает за чистоту сделки своим имуществом, и, помимо этого, его деятельность застрахована.

Стоимость услуг нотариуса при оформлении сделки купли-продажи недвижимости?

Расходы на нотариальные услуги рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи недвижимости. Стоимость услуг нотариуса в Германии в среднем равна примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, прибл. 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости — высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Какие документы нужны нотариусу для заключения сделки купли-продажи?

Для составления договора купли-продажи нотариусу нужны только личные данные продавца и покупателя. Иностранный покупатель предоставляет заграничный паспорт. Продавец должен сообщить нотариусу цену объекта. Все остальные данные нотариус получает самостоятельно. Эти данные включают в себя выписку из Земельной книги, планы, права собственности, разрешения на строительство и т.д.

Необходимо ли привлекать юристов к составлению договора купли-продажи?

Договор на куплю-продажу недвижимости составляет нотариус. В Германии в отличие от других стран привлечение юристов к проверке договора не имеет смысла, так как нотариус составляет нейтральный договор и гарантирует чистоту сделки.

Объект недвижимости с долгами. Что это значит для покупателя?

 Покупка недвижимости с долгами в Германии невозможна.

Любые обременения ипотеками или банковскими кредитами, зарегистрированные в Поземельной книге, должны быть удалены из Поземельной книги в процессе переоформления прав собственности. И только после этого нотариусом высылается уведомление о наступлении срока оплаты покупной цены (Falligkeitsbescheinigung). Таким образом, покупателю гарантирована покупка объкта недвижимости, свободного от долгов и обременений.

Какие дополнительные расходы несет покупатель недвижимости в Германии?

При покупке недвижимости в Германии покупатель оплачивает дополнительно следующие расходы, которые составляют в сумме прибл. 15% от цены покупки:
1) нотариальное оформление покупки: прибл. 1,5% (минимум 300 Евро),
2) единовременный налог на приобретаемую недвижимость: прибл. от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли,
3) прочие издержки по юридическому оформлению сделки (предварительная и окончательная регистрация объекта в поземельной книге): прибл. 0,5 — 1%,
4) маклерское вознаграждение, которое по квартирам ценой до 55.000 € составляет, как правило, 3.000 €, плюс НДС; на объекты ценой от 55.000 € и выше, как правило, 6%, плюс 19% НДС.

Как открыть счет в немецком банке?

Для оплаты приобретаемой недвижимости в Германии иностранному покупателю абсолютно не обязательно открывать счет в немецком банке. Все необходимые рассчеты и платежи могут производиться со счета любого зарубежного банка.

Тем не менее, собственный счет в банке Германии целесообразно иметь для оплаты коммунальных услуг, расчетов с домоуправлением, а также в случае проживания в Германии.

Иностранцы вправе открыть счет в любом немецком банке. Счет оформляется в евро. Обязательно личное присутствие. Для открытия счета от иностранных клиентов чаще всего требуются загранпаспорт, подтверждение регистрации на территории Германии и правильно заполненные банковские формуляры. Договор на обслуживание счета заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после его открытия.

Основные условия, выдвигаемые банками Германии:
1) регулярные поступления на счет, напр., от сдачи в аренду недвижимости,
2) прозрачность получения доходов.

Мы рады оказать необходимую помощь при открытии счета в Германии.

Сколько составляют расходы на содержание жилья в Германии?

Прежде всего стоит отметить, что расходы на содержание жилья в Германии отрегулированы на законадательном уровне в соответствии с Постановлением о расчете эксплуатационных расходов (BetrKV). Расходы на жилищно-коммунальные услуги составляют в Германии в среднем ежемесячно 2,20 Евро за квадратный метр общей площади.
Вашему вниманию предлагаем краткий обзор приблизительных ежемесячных эксплуатационных расходов на 1 кв.м, на основании данных Немецкого союза арендаторов.

Отопление: 1,16 Евро
Сюда относятся расходы на используемое для отопления горючее или электроэнергию, а также на обслуживание и очистку отопительной системы.

Горячее водоснабжение: 0,27 Евро
Расходы на централизованное горячее водоснабжение рассчитываются в зависимости от потребляемого объема.

Водоснабжение/канализация: 0,35 Евро
Расходы за потребляемую жильцом воду рассчитываются по показателям счетчика расхода воды. Сюда могут быть включены также расходы на содержание промышленных установок по контролю за качеством питьевой воды. Сюда же включаются общедомовые расходы, связанные с пользованием водопроводом и канализацией.

Домоуправ: 0,21 Евро
Сюда относятся работы по содержанию дома в чистоте: уборка в подъезде, уход за наружными сооружениями, обслуживание отопительных установок, лифта и т.д.

Услуги трубочиста: 0,03 Евро
Сюда входят расходы не только на очистку дымоходов, но и на контроль за содержанием дыма.

Санитарное состояние: 0,16 Евро
Расходы, связанные с содержанием в чистоте помещений общего пользования.

Вывоз мусора: 0,16 Евро
Это расходы, связанные с вывозом мусора или с другими системами утилизации отходов.

Уход за улицей: 0,03 Евро
Расходы по уборке улицы.

Освещение: 0,05 Евро
Сюда входят расходы на электроэнергию в связи с использованием внешних светильников и совместно используемого освещения в подъезде, подвале, на чердаке или в общем гараже.

Лифт: 0,16 Евро
Данная статья складывается из расходов на электроэнергию для лифта, на его обслуживание и содержание в чистоте, а также на проверку технического состояния и безопасности.

Уход за садом: 0,09 Евро
Расходы на уход за прилегающим к дому садом.

Общая телевизионная антенна (кабель): 0,14 Евро
Расходы по эксплуатации антенны и по обслуживанию системы.

Налог на земельный участок (Grundsteuer): 0,19 Евро

Страховки: 0,15 Евро
Расходы на страхование дома, лифта и нагревательного котла от пожара, штормового ветра, наводнения.

Прочие расходы: 0,04 Евро
Сюда относятся расходы по проверке огнетушителей, чистке сточных желобов, а также могут быть отнесены расходы на сауну или плавательный бассейн.

Подписка
Подпишитесь на нашу рассылку и получите 10 полезных советов для покупающих недвижимость в Германии